Логотип Юридической фирмы "Синергия права"  
  Сотрудники 

Инновационное юридическое сопровождение

 О фирмеСотрудникиУслугиОбзорыНовостиКарьераКонтакты

 
Недвижимость
Корпоративное право
Коммерческое право
Интеллектуальное право
Разрешение споров
Трудовое право
 

 

Скачать обзор в PDF

30 июля 2011 г.

 

Постановление Пленума ВАС РФ о договорах по поводу будущей недвижимости

 

 

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ  было принято постановление № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”  (далее - Постановление; опубликовано на сайте ВАС РФ 27 июля 2011 г.).  Постановление является обязательным для нижестоящих судов при рассмотрении аналогичных дел.

 

Основными разъяснениями являются следующие.

 

Договоры купли-продажи, заключенные в отсутствие у продавца на момент заключения права собственности

 

v  Само по себе отсутствие у продавца права собственности не является основанием для признания договора недействительным (такая позиция не является новой и высказывалась ранее, например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 01 сентября 2009 г. № 1395/09 и др.);

 

v  Продавец не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи;

 

v  Покупатель вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы, уплаты процентов на нее, возмещения убытков (в частности, разницы между ценой по договору и текущей рыночной стоимостью);

 

v  Иск покупателя к продавцу о понуждении к передаче вещи подлежит удовлетворению если: (i) вещь имеется в натуре; (ii) находится во владении продавца; (iii)  право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРП.

 

Индивидуализация предмета договора будущей недвижимой вещи

 

v  Индивидуализация может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить подлежащее передаче имущество (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади, иных  характеристик и свойств, определенных в частности, в соответствии с проектной документацией);

 

v  Если данных для индивидуализации объекта недвижимости в договоре недостаточно, но они имеются, например, в акте приема-передачи, договор не может быть признан незаключенным;

 

v  В случае возникновения спора по поводу того, какая именно вещь подлежит передаче, суд устанавливает действительную волю сторон исходя из договора, иных доказательств по делу, отношений сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон. На основе представленных доказательств суд может прийти к выводу, что стороны не достигли соглашения о предмете, в этом случае договор не может считаться заключенным;

 

v  Покупатель, заблуждавшийся по вине продавца в том, что содержащихся в договоре сведений достаточно для индивидуализации предмета, вправе требовать возмещения реального ущерба из-за признания договора незаключенным.

 

Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции

 

v  Законодательство об инвестициях, применимое к названным договорам, не может быть истолковано в смысле наделения лиц, осуществляющих финансирование правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество;

 

v  Судам следует устанавливать правовую природу таких договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и др.);

 

v  Если не установлено иное, указанные договоры следует оценивать как договоры купли-продажи будущей вещи;

 

v  Если по договору одна из сторон предоставляет земельный участок, а другая обязуется осуществить строительство, к договору применяются нормы о строительном подряде. Право собственности на здание возникает у стороны, предоставившей участок;

 

v  Если по названному выше договору сторона, осуществившая строительство, в качестве оплаты имеет право получить в собственность помещения в построенном здании, договор является смешанным (строительный подряд и купля-продажа будущей вещи);

 

v  Если из договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели – создания объекта недвижимости – договор квалифицируется как договор простого товарищества. Товарищи вправе требовать от товарища, обязанного внести вклад в виде земельного участка или права аренды исполнения данного обязательства (в случае уклонения). Если участок не был оформлен в общую долевую собственность товарищей (аренду), право на построенный объект возникает только у товарища, имеющего право на участок.

 

Отметим, что данные разъяснения корреспондируют с высказанной ранее позицией ВАС РФ о том, что  квалификация договора об инвестиционной деятельности как самостоятельной разновидности гражданско-правовых договоров, является ошибочной (см. например, постановление Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 8105/07).

 

Некоторые иные положение

 

v  Если заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи имущества, которое будет приобретено или создано в будущем, с обязанностью покупателя оплатить цену (ее существенную часть) до заключения основного договора, такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи;

 

v  Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

 

Применение Постановления

 

v  Постановление применяется, когда предметом договора купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора не образован в установленном порядке.

 

v  Постановление не применяется при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

 

v  Постановление является обязательным для всех арбитражных судов РФ.

 

Дополнительная информация

При возникновении каких-либо вопросов в связи с изложенным выше материалом, Вы можете обратиться в юридическую фирму Синергия права по телефону +7 (495) 287 13 55 или по e-mail: info@lawsynergy.ru.

В данном обзоре рассмотрены только часть вопросов, касающихся рассматриваемой темы. Обзор составлен для клиентов юридической фирмы Синергия права и других заинтересованных лиц с целью уведомления об изменениях в законодательстве, которые представляют особый интерес и могут повлиять на деятельность компаний в России. Данный обзор не составлен с целью предоставления юридической или иной консультации.

 

 

назад 

 

 

Law Synergy LLC 2011. Все права защищены.

info@lawsynergy.ru | Схема проезда

Обзоры законодательства

[31.07.2011] Обзор закона о закупках отдельными юридическими лицами (Закон №223-ФЗ)

[30.07.2011] Постановление Пленума ВАС РФ №54 о договорах по поводу будущей недвижимости

[13.06.2011] Изменения в закон о государственном кадастре недвижимости (Закон №129-ФЗ)

[13.06.2011] Новый закон о лицензировании (Закон №99-ФЗ)

[31.05.2011] Новые актуальные СНИПы утвержденные Минрегионом

[12.04.2010] Открытый доступ к судебным актам всех судов в РФ (Закон №262-ФЗ)

[01.04.2010] Изменение закона о персональных данных (Закон №363-ФЗ)

[18.02.2010] Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости через Интернет (Приказ Минэкономразвития РФ №555)

[16.02.2010] Обзор закона о торговле (Закон №381-ФЗ)

[27.01.2010] Увеличение размеров госпошлин (Закон №374-ФЗ)

[25.01.2010] Изменения по формированию уставного капитала АО/ООО и уменьшению чистых активов АО (Закон №352-ФЗ)

[25.01.2010] Изменение корпоративного законодательства в части формирования уставного капитала АО/ООО и уменьшения чистых активов АО (Закон №352-ФЗ)

[22.01.2010] Упрощение процедуры госрегистрации прав на объекты недвижимости и получение сведений из ЕГРП (Закон №334-ФЗ)

[11.01.2010] Изменение перечня видов работ требующих вступление в СРО (Приказ Минрегионразвития №480)

[15.12.2009] Новое анти-инсайдерское законодательство (Закон №241-ФЗ)

[03.12.2009] Приоритетная регистрация доменных имен в новой доменной зоне.РФ

[15.09.2009] Обзор последних Постановлений Пленума ВАС РФ по банкротству

[09.09.2009] Новые случаи допустимости вертикальных соглашений (ПП РФ №583)

[03.09.2009] Важные изменения корпоративного законодат-ва (Закон №205-ФЗ)

[28.07.2009] Изменения антимонопольного законодат-ва (Закон №164-ФЗ)

[15.06.2009] Акционерные соглашения и иные изменения законодательства об акционерных обществах

[05.05.2009] Существенные изменения законодательства о банкротстве (Закон №73-ФЗ)

[09.03.2009] Изменения законодательства об ООО (Закон №312-ФЗ)

[09.03.2009] Изменения порядка реорганизации юридических лиц (Закон №315-ФЗ)

[09.03.2009] Изменения законодательства о защите прав юридических лиц при осуществлении гос. контроля (Закон №294-ФЗ)

Все обзоры

 

Статьи и комментарии

[22.03.2010] Защита прав залоговых кредиторов при банкротстве должника| Статья | журнал Commercial Real Estate

[04.03.2010] Борьба с инсайдом и манипулированием рынком | Статья | журнал "Рынок Ценных Бумаг"

[11.01.2010] Деятельность генподрядчика в современных условиях - от лицензирования к саморегулированию | Статья | журнал "Корпоративный юрист"

[12.12.2009] Открытость российского рынка юр. услуг для международных юрфирм: конкуренция или экспансия |Статья | "Юридический бизнес"

[24.11.2009] С чем остануться дольщики при банкротстве застройщиков | Статья | журнал "Финанс."

[03.11.2009] Добросовестность не панацея | Статья | "Ведомости"

[05.10.2009] Антикризисная реструктуризация кредиторской задолженности | Статья | SLON.RU

[29.07.2009] "Дел о банкротстве в недвижимости станет на 40% больше" | Интервью | журнал "Собственник"

[14.07.2009] Как защищаются интересы кредиторов | Статья | Журнал "Финанс."

[09.07.2009] Комментарии по судебному делу ВТБ vs. Шалва Чигиринский | Reuters, BFM.RU

[06.07.2009] Точка зрения: Дольщики vs. застройщиков |Статья | "Ведомости"

Все публикации

Новости

[15.03.2010] Президент внес в Госдуму законопроект о медиации

[20.01.2010] Управляющий партнер "Синергии права" 29 января 2010 выступит на конференции "Банкротство и несостоятельность в России", организованной C5

[06.05.2009] Управляющий партнер "Синергии права" выступил на конференции "Проблемные долги в России и СНГ", организатор C5

[05.05.2009] Кто есть кто. Ведущие юристы России

 

Если вы хотите получать наши регулярные правовые обзоры, направьте письмо с темой "subscribe" по адресу: info@lawsynergy.ru