Логотип Юридической фирмы "Синергия права"  
  Сотрудники 

Инновационное юридическое сопровождение

 О фирмеСотрудникиУслугиОбзорыНовостиКарьераКонтакты

 
Недвижимость
Корпоративное право
Коммерческое право
Интеллектуальное право
Разрешение споров
Трудовое право
 


 

 

29 июля 2009

 

Андрей Савин: Дел о банкротстве станет в недвижимости на 40% больше

Текст: Татьяна Соколова
29 июля 2009
 
Бывает так: человек покупает квартиру в строящемся доме, а застройщик банкротится. О том, как защитить права таких людей, Собственник беседовал с Андреем Савиным, управляющим партнером юридической фирмы Синергия права.

– Расскажите, что сейчас происходит в судебном пространстве, связанном с жилищным строительством?

– Согласно прогнозу председателя Высшего арбитражного суда (ВАС) Антона Иванова, число дел о банкротстве в России может возрасти на 30-40% в ближайшее время. Приведу цитату из его выступления на совещании в Казани. В группу риска входят инвестиционные структуры, банки, строительные компании, девелоперы, инвесторы в недвижимость. При этом в результате процедуры банкротства кредиторы в России получают меньше 10% необходимой суммы возмещения, в то время как за рубежом – около 50%. Так происходит по многим причинам. Но можно выделить основные: продажа активов по заниженным ценам и прямое или косвенное воздействие основного кредитора на процедуру банкротства для защиты своих интересов, что ущемляет права остальных заимодателей.

– То есть растет число обращений в суд, несмотря на то что в России суды не любят? Но вообще статистика возмещения, конечно, очень пессимистическая…

– Еще немного статистики из того же источника: количество поступивших заявлений по экономическим спорам, возникающим из гражданских правоотношений, увеличилось на 25,4% – до 543 тыс., по спорам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, – на 5,6%, до 495 тыс.

– Какие наиболее частые поводы для исков?

– Это невыполнение обязательств по договорам и облигационным займам, приводящее к росту дел о банкротстве. В основную группу риска попали и застройщики, некоторые из которых уже начали процедуру банкротства, а другие готовятся активировать ее в самое ближайшее время. Одной из первых ласточек было заявление о банкротстве девелоперской компании Макромир (принадлежавшей основателю Пятерочки и Карусели Андрею Рогачеву), поданное 1 апреля этого года. Портфель активов Макромира, по предварительному анализу участников рынка, с трудом покрывает половину суммы задолженности.

– Да, и он был только первым…

– Это правда. В процессе банкротства находится одна из компаний крупнейшего в России строительного холдинга Олега Дерипаски Главстрой – ОАО Моспромстройматериалы, в июне был подан иск о банкротстве другой крупнейшей компании этого холдинга – ХК Главмосстрой. Следующим банкротом может стать один из крупнейших питерских застройщиков – Строймонтаж, который в июне 2009 года в третий раз допустил технический дефолт по облигационному займу и, по мнению многих девелоперов, не собирается осуществлять выплаты по облигационному займу вообще, что неминуемо приведет к инициированию процедуры банкротства со стороны его кредиторов. Этот список может быть продолжен и дальше.

– Кто оказывается самой пострадавшей стороной в этом процессе обрушения нашей строительной отрасли?

– Банки и крупные компании-кредиторы, как правило, все-таки находят способы реструктуризации задолженности или получения оставшихся активов путем управления банкротством в нужном русле через своих арбитражных управляющих. Или путем заключения определенных сделок с акционерами компаний-банкротов перед началом банкротства.

Самыми пострадавшими являются обычные граждане, которые оплатили инвестиционные взносы за строительство квартир в жилых домах и так и не дождались завершения их строительства.

– Да, вопросов здесь очень много. Что они могут получить в случае банкротства компании-застройщика? Будут ли достроены жилые дома и в какой срок? Получат ли граждане в собственность проинвестированные квартиры?

– Давайте разбираться по порядку. Согласно Федеральному закону О несостоятельности (банкротстве), участники долевого строительства (их чаще называют дольщики, хотя, в общем, это не всегда верно) попадают в кредиторы последней, третей, очереди. И будут получать выплаты после удовлетворения требований первых двух очередей кредиторов, наряду с банками и другими юридическими лицами, кредитовавшими застройщика. При этом им еще необходимо доказать свои права на денежное требование в судебном порядке путем получения судебного решения, что весьма дорого и требует времени и знаний.

Чуть лучше дольщикам с договорами долевого участия (заключенными согласно закону №214-ФЗ), потому что они являются залогодержателями земельного участка, на котором осуществлялось строительство жилого дома.

Закон предусматривает их право реализовать заложенное имущество и распределить денежные средства, полученные от его реализации. Правда, на практике эта норма не применялась никогда, несмотря на то что действует с 2005 года и основанием для реализации заложенного имущества может являться даже такое обычное явление на российском строительном рынке, как просрочка срока завершения строительства на 6 месяцев. 

– Участки сейчас подешевели, покупателей стало меньше, считаете, разумно их продавать?

– Дело еще в том, что реализовать земельный участок можно, причем вне конкурсной массы, но от вырученной суммы дольщикам достанется от 70% до 90% (в зависимости от погашения требований первой и второй очереди). И если провести подсчеты практически по любому проекту, то этой суммы в большинстве случаев может не хватить даже на возврат ранее оплаченных сумм, не говоря уже о приобретении квартир, аналогичных проинвестированным.

– В число обманутых дольщиков сейчас вливаются даже покупатели квартир в элитных домах, неужели нет никаких средств им помочь в рамках закона?

– Согласно статистике, озвученной Александром Хинштейном, в конце 2008 года насчитывалось более 30 тыс. семей обманутых дольщиков. Эта проблема не надуманная, в их ряды вливаются новые люди, и необходимо срочно принимать меры для того, чтобы количество обманутых дольщиков не увеличилось в разы в самое ближайшее время.

А сделать можно многое. Первым инициатором принятия закона в этой сфере, как ни странно, стала Прокуратура Санкт-Петербурга (обычно такие органы редко являются инициаторами по-настоящему социальных законов), которая еще в декабре 2009 года внесла на рассмотрение местного законодательного собрания проект закона Санкт-Петербурга О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга. Законопроект был рассмотрен в кратчайшие сроки, и уже 6 июля 2009 года губернатор Матвиенко подписала его.

– Чем он может помочь дольщикам?

– В первоначальной редакции законопроекта, внесенной Прокуратурой Санкт-Петербурга, предполагалось учреждение уполномоченного органа государственной власти в сфере защиты прав обманутых дольщиков, который будет вести реестр обманутых дольщиков, оказывать им содействие в защите прав, предоставлять социальные выплаты, выкупать их права и др. Предполагалось, что обманутые дольщики смогут получить за счет средств бюджета Санкт-Петербурга помощь в объеме, необходимом для завершения строительства жилых домов, при этом фактически завершать строительство будет вышеуказанный уполномоченный орган.

– Неужели наше государство окажет реальную помощь, пусть даже в отдельно взятом городе?

– Увы, из конечной редакции этого закона были исключены практически все меры, предложенные Прокуратурой, и закон превратился в очередной декларативный нормативный акт.

– Знаю, что в Госдуме сейчас разрабатываются поправки к закону о долевом строительстве и другим законам, которые призваны помочь уже обманутым дольщикам и предотвратить появление новых в дальнейшем. Как вы оцениваете эту работу?

– Да, депутаты во главе с вышеупомянутым Александром Хинштейном внесли в Госдуму в декабре прошлого года законопроект о внесении изменений в Закон №214-ФЗ, который был принят Думой в первом чтении. Ключевая поправка: при продаже земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, или при продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома) к покупателю этих объектов переходит обязанность завершить строительство жилых домов и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

– Это будет относиться только к договорам долевого участия? Их все-таки очень немного в общей массе…

– Нет, ко всем видам договоров, в том числе предварительным. В этом случае субъект РФ получает право на преимущественный выкуп вышеуказанного имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства. Таким образом, поправки в Закон №214-ФЗ создают специальный механизм для завершения строительства домов и получения дольщиками ранее проинвестированных квартир.

Но я думаю, что даже в случае внесения вышеуказанных изменений в Закон о банкротстве, на практике механизм защиты прав обманутых дольщиков при банкротстве застройщиков эффективно не заработает. Это связано со многими факторами, включая срок получения квартиры дольщиком – это может быть критичный для него момент.

Важна и финансовая сторона: в законе не определено, за счет каких средств новый застройщик будет достраивать квартиры и отдавать их дольщикам. Не определен и ряд других условий, необходимых для эффективной реализации закона. Возможно, если эти моменты будут прописаны, то закон окажется более действенным и позитивно повлияет на рынок недвижимости.

 

назад

 

 

2009 Юридическая фирма "Синергия права". Все права защищены.

info@lawsynergy.ru | Схема проезда